Páginas

¿Es abusiva la Cláusula Suelo de mi hipoteca?




¿Qué es la cláusula suelo?

En primer lugar hemos de dejar claro que se entiende por “cláusula suelo”. La cláusula suelo de una hipoteca es la estipulación que establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, aun cuando el Euribor más el referencial pactado, caigan por debajo de dicho tipo de interés.
Por lo tanto se establece un suelo o interés mínimo que el hipotecado siempre deberá pagar, independientemente de la evolución del el Euribor, hasta el vencimiento y cancelación de toda la hipoteca.

¿Como actuar frente a los Tribunales?

En la actualidad, hay sentencias –en primera y segunda instancia- a favor y en contra de los afectados. Algunos casos han llegado ya al Supremo, lo que ha llevado a dicho Tribunal a convocar un pleno con el fin de dictar sentencia y declarar jurisprudencia al respecto para que todos los jueces que se encuentren ante este tipo de casos sigan la misma hoja de ruta.
A falta de conocer el detalle de la sentencia y con el escueto comunicado de prensa enviado ayer a los medios, se deduce que los jueces solamente podrán declarar nula una cláusula suelo por "falta de transparencia". Pero, ¿qué significa esto exactamente y qué implicaciones tiene para cientos de hipotecados con estas cláusulas?

1.- La sentencia del Supremo impide que se lleven a cabo acciones colectivas ya que cada afectado deberá demostrar ante un juez que el banco no le informó de la existencia de dicha cláusula en su contrato. Es decir, que hubo falta de transparencia. El juez deberá analizar caso por caso.
2.- Aunque el juez constate que hubo falta de transparencia y declare nula la cláusula, esto “no comporta la devolución de las cantidades ya satisfechas”.
3.- ¿Quién debe demostrar que hubo o no hubo transparencia? En el ordenamiento jurídico español, como regla general, quien denuncia un acto ilegal o demanda a una persona, empresa o institución es quien tiene la obligación de probar que se ha incumplido la ley.
Sin embargo, consideramos que los afectados podrían apoyarse en lo que se denomina 'inversión de la carga de la prueba'. Esto significa que tiene que ser el banco, la parte fuerte, quien debe probar que dio al consumidor toda la información necesaria cuando contrató la hipoteca. Es decir, no es la la víctima o demandante quien debe probar que se ha producido un acto de discriminación, sino quecorresponde a la parte demandada, en este caso el banco.
Una manera de demostrar si la banca informó correctamente al cliente es mediante la existencia, o no, de la oferta vinculante. Entre 1991 y 2007, las entidades financieras estaban obligadas a dar al cliente dicho documento para hipotecas de menos de 150.000 euros. A partir de 2007, se produce un cambio legislativo en el que se deja la puerta abierta a la interpretación sobre si las entidades están o no obligadas a aportar, junto a la hipoteca, dicha oferta vinculante.
4.- ¿Cuál es la mejor estrategia de defensa para el afectado? A la hora de demandar a una entidad financiera son varias las vías a seguir. Por ejemplo, cuando se han producido vicios del consentimiento. Estos vicios del consentimiento son situaciones en las que se han provocado que el cliente no sea consciente de los riesgos a los que se enfrentaba con la contratación de un producto o de una determinada cláusula como bien puede ser en el caso que nos ocupa la hipoteca de nuestra vivienda. También se puede ir contra las condiciones generales de la contratación, una vía que se ha seguido principalmente en las demandas por las cláusulas suelo de las hipotecas y que se refiere a los contratos redactados unilateralmente sin capacidad de negociación por parte del cliente, algo muy común coexistiendo además supuestos en los que se realiza un test de idoneidad al cliente con las respues ya prefijadas por parte de la entidad financiera.
5.- Este fallo hace que los jueces solamente pueden entrar a valorar si ha habido o no transparencia, pero no pueden valorar si un determinado suelo es demasiado alto o si existe desequilibrio entre el suelo y el techo de una hipoteca.



¿Merece la pena la reclamación?

Los expertos financieros valoran el perjuicio que puede afectar a los prestatarios que han contratado una hipoteca con cláusula suelo entre los 500 y los 3.000 Euros anuales.

¿En qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida en una Hipoteca?

El interés mínimo establecido como suelo en los contratos de hipoteca obscila habitualmente entre el 3% y el 5 %. Pero lo importante para determinar si es abusiva la cláusula suelo, no es que el tipo mínimo sea alto, sino la falta de reciprocidad, es decir, la falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado.
Así, podrá ser declarada abusiva la cláusula suelo por los tribunales, cuando no se establezca una cláusula techo, que proteja al hipotecado frente a la subida del indicador, habitualmente el Euribor.
La mayoría de contratos de hipoteca con cláusula suelo, tienen también incorporada una cláusula techo, suele existir una falta de proporcionalidad entre ambas, de manera que la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la protección al hipotecado es totalmente ficticia. Por ejemplo cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre el 3 y el 5 % y por el contrario el “techo” se establece entre el 18 y el 20 %. Esta falta de equilibrio, proporcionalidad determina frecuentemente la nulidad al ser demandada ante los Tribunales.

En la actualidad se estima que aproximadamente un 30 % de los hipotecados están afectados por la incorporación de la cláusula suelo a su contrato de hipoteca, lo que lleva aparejado que no puedan beneficiarse de la bajada del Euribor, que en los últimos meses está alcanzando mínimos históricos.


2 comentarios:

  1. hola, yo tb estoy sufriendo una clausula suelo, del 3.250% y llevo 3 años q cada vez q hacen la revision, no me bajan la cuota. en estos momentos no tengo la escritura en mis manos, pero la leere, para ver si tengo techo, pq no lo recuerdo bien. yo queria poner una reclamacion, denuncia, queja etc… en la oficina del consumidor pero no se q hacer. os agredeceria vuestros consejos sobre el caso. gracias y un saludo

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Efectivamente, su caso en principio se ajusta a los requisitos de anulabilidad de la llamada "Cláusula Suelo", póngase en contacto con nuestro bufete ( letradosgranada@gmail.com) y le asesoraremos sin compromiso.
      Un saludo.

      Eliminar