¿Qué
es la cláusula suelo?
En
primer lugar hemos de dejar claro que se entiende por “cláusula
suelo”. La cláusula suelo de una hipoteca es la estipulación que
establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de
pagar en todo caso, aun cuando el Euribor más el referencial
pactado, caigan por debajo de dicho tipo de interés.
Por
lo tanto se establece un suelo o interés mínimo que el hipotecado
siempre deberá pagar, independientemente de la evolución del el
Euribor, hasta el vencimiento y cancelación de toda la hipoteca.
¿Como
actuar frente a los Tribunales?
En
la actualidad, hay sentencias –en primera y segunda instancia- a
favor y en contra de los afectados. Algunos casos han llegado ya al
Supremo, lo que ha llevado a dicho Tribunal a convocar un pleno con
el fin de dictar sentencia y declarar jurisprudencia
al
respecto para que todos los jueces que se encuentren ante este tipo
de casos sigan la misma hoja de ruta.
A
falta de conocer el detalle de la sentencia y con el escueto
comunicado de prensa enviado ayer a los medios, se deduce que los
jueces solamente podrán declarar nula una cláusula suelo por "falta
de transparencia". Pero, ¿qué significa esto exactamente y qué
implicaciones tiene para cientos de hipotecados con estas cláusulas?
1.-
La sentencia del Supremo impide que se lleven a cabo acciones
colectivas ya que cada afectado deberá demostrar ante un juez que el
banco no le informó de la existencia de dicha cláusula en su
contrato. Es decir, que hubo falta de transparencia. El juez deberá
analizar caso por caso.
2.-
Aunque el juez constate que hubo falta de transparencia y declare
nula la cláusula, esto “no comporta la devolución de las
cantidades ya satisfechas”.
3.-
¿Quién debe demostrar que hubo o no hubo transparencia? En el
ordenamiento jurídico español, como regla general, quien denuncia
un acto ilegal o demanda a una persona, empresa o institución es
quien tiene la obligación de probar que se ha incumplido la ley.
Sin
embargo, consideramos que los afectados podrían apoyarse en lo que
se denomina 'inversión de la carga de la prueba'. Esto significa que
tiene que ser el banco, la parte fuerte, quien debe probar que dio al
consumidor toda la información necesaria cuando contrató la
hipoteca. Es decir, no es la la víctima o demandante quien debe
probar que se ha producido un acto de discriminación, sino
quecorresponde a la parte demandada, en este caso el banco.
Una
manera de demostrar si la banca informó correctamente al cliente es
mediante la existencia, o no, de la oferta vinculante. Entre 1991 y
2007, las entidades financieras estaban obligadas a dar al cliente
dicho documento para hipotecas de menos de 150.000 euros. A partir de
2007, se produce un cambio legislativo en el que se deja la puerta
abierta a la interpretación sobre si las entidades están o no
obligadas a aportar, junto a la hipoteca, dicha oferta vinculante.
4.-
¿Cuál
es la mejor estrategia de defensa para el afectado? A
la hora de demandar a una entidad financiera son varias las vías a
seguir. Por ejemplo, cuando se han producido vicios del
consentimiento. Estos vicios del consentimiento son situaciones en
las que se han provocado que el cliente no sea consciente de los
riesgos a los que se enfrentaba con la contratación de un producto o
de una determinada cláusula como bien puede ser en el caso que nos
ocupa la hipoteca de nuestra vivienda. También se puede ir contra
las condiciones generales de la contratación, una vía que se ha
seguido principalmente en las demandas por las cláusulas suelo de
las hipotecas y que se refiere a los contratos redactados
unilateralmente sin capacidad de negociación por parte del cliente,
algo muy común coexistiendo además supuestos en los que se realiza
un test de idoneidad al cliente con las respues ya prefijadas por
parte de la entidad financiera.
5.-
Este fallo hace que los jueces solamente pueden entrar a valorar
si ha habido o no transparencia, pero no pueden valorar si un
determinado suelo es demasiado alto o si existe desequilibrio entre
el suelo y el techo de una hipoteca.
Los
expertos financieros valoran el perjuicio que puede afectar a los
prestatarios que han contratado una hipoteca con cláusula suelo
entre los 500 y los 3.000 Euros anuales.
¿En
qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida
en una Hipoteca?
El
interés mínimo establecido como suelo en los contratos de hipoteca
obscila habitualmente entre el 3% y el 5 %. Pero lo importante para
determinar si es abusiva la cláusula suelo, no es que el tipo mínimo
sea alto, sino la falta de reciprocidad, es decir, la falta de
equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y
el hipotecado.
Así,
podrá ser declarada abusiva la cláusula suelo por los tribunales,
cuando no se establezca una cláusula techo, que proteja al
hipotecado frente a la subida del indicador, habitualmente el
Euribor.
La
mayoría de contratos de hipoteca con cláusula suelo, tienen también
incorporada una cláusula techo, suele existir una falta de
proporcionalidad entre ambas, de manera que la entidad bancaria queda
protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el
contrario la protección al hipotecado es totalmente ficticia. Por
ejemplo cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre
el 3 y el 5 % y por el contrario el “techo” se establece entre el
18 y el 20 %. Esta falta de equilibrio, proporcionalidad
determina frecuentemente la nulidad al ser demandada ante los
Tribunales.
En
la actualidad se estima que aproximadamente un 30 % de los
hipotecados están afectados por la incorporación de la cláusula
suelo a su contrato de hipoteca, lo que lleva aparejado que no
puedan beneficiarse de la bajada del Euribor, que en los últimos
meses está alcanzando mínimos históricos.
hola, yo tb estoy sufriendo una clausula suelo, del 3.250% y llevo 3 años q cada vez q hacen la revision, no me bajan la cuota. en estos momentos no tengo la escritura en mis manos, pero la leere, para ver si tengo techo, pq no lo recuerdo bien. yo queria poner una reclamacion, denuncia, queja etc… en la oficina del consumidor pero no se q hacer. os agredeceria vuestros consejos sobre el caso. gracias y un saludo
ResponderEliminarEfectivamente, su caso en principio se ajusta a los requisitos de anulabilidad de la llamada "Cláusula Suelo", póngase en contacto con nuestro bufete ( letradosgranada@gmail.com) y le asesoraremos sin compromiso.
EliminarUn saludo.